Hochebene in der Mietwohnung: Darf ich das?

Die Wohnung ist zu klein, aber Umziehen kommt nicht in Frage. Eine Hochebene könnte die Lösung sein – zusätzliche Quadratmeter, ohne die Wohnung zu wechseln. Aber darf man als Mieter einfach eine Zwischenebene einbauen lassen? Braucht man eine Genehmigung? Und was passiert beim Auszug?

Ich baue seit mehreren Jahren Hochebenen in Mietwohnungen in Karlsruhe und Umgebung. Die meisten meiner Kunden sind Mieter. In diesem Artikel beantworte ich die Fragen, die mir am häufigsten gestellt werden – aus der Praxis, nicht aus dem Lehrbuch.

Was sagt das Mietrecht?

Das deutsche Mietrecht unterscheidet zwischen zwei Arten von Veränderungen in einer Mietwohnung:

Einrichtungen sind Veränderungen, die sich beim Auszug ohne bleibende Schäden wieder entfernen lassen. Dazu gehören zum Beispiel Regale, Vorhangstangen oder ein frei stehendes Hochbett. Für solche Einrichtungen braucht man keine Genehmigung des Vermieters.

Bauliche Veränderungen greifen in die Substanz der Wohnung ein – zum Beispiel Wände durchbrechen, Böden austauschen oder tragende Elemente verändern. Dafür ist die Zustimmung des Vermieters nötig.

Eine Hochebene liegt dazwischen: Sie wird an den Wänden mit Verankerungen und Dübeln befestigt, greift aber nicht in die tragende Substanz ein. Die Ankerstangen lassen sich abschrauben und die Bohrlöcher lassen sich beim Auszug verspachteln und überstreichen. Rechtlich betrachtet handelt es sich in den meisten Fällen um eine Einrichtung – vorausgesetzt, der Rückbau ist möglich und hinterlässt keine dauerhaften Schäden.

Trotzdem mein klarer Rat: Sprich vorher mit deinem Vermieter. Nicht weil du rechtlich dazu verpflichtet bist, sondern weil es das Verhältnis schützt und spätere Konflikte vermeidet.

Brauche ich eine Baugenehmigung vom Bauamt?

Nein. Eine Hochebene ist kein bauliches Geschoss im Sinne der Landesbauordnung. Sie verändert weder die Statik des Gebäudes noch die Nutzungsart der Wohnung. In Baden-Württemberg – und in den meisten anderen Bundesländern – ist für den Einbau einer Zwischenebene innerhalb einer Wohnung keine Baugenehmigung erforderlich.

Anders sieht es aus, wenn du ein komplett neues Zwischengeschoss mit fester Decke und eigenem Zugang planst. Das wäre ein baulicher Eingriff, der genehmigungspflichtig ist. Aber das ist vermutlichnicht das, was du planst.

Wie überzeuge ich meinen Vermieter?

Die meisten Vermieter haben zunächst Bedenken – verständlicherweise. Sie sorgen sich um Schäden an Wänden, Boden oder Decke. In meiner Erfahrung lassen sich diese Bedenken fast immer ausräumen, wenn man professionell vorgeht.

Hier sind die Argumente, die in der Praxis funktionieren:

Rückbau ist möglich und einfach. Die Konstruktion wird mit Verankerungen und Dübeln an den Wänden befestigt. Beim Auszug wird sie abgebaut (auch die Ankerstangen werden einfach abgeschraubt), die Bohrlöcher werden verspachtelt. Es bleiben keine sichtbaren Spuren.

Kein Eingriff in die Bausubstanz. Es werden keine Wände durchbrochen, keine Böden verändert, keine Leitungen berührt. Die Ebene steht auf eigenen Füßen bzw. hängt an den Wänden.

Tipp: Ein Foto oder eine 3D-Visualisierung des geplanten Einbaus hilft enorm. Wenn der Vermieter sehen kann, wie die Ebene aussieht und wie sie befestigt wird, sind die meisten Bedenken schnell vom Tisch. Wenn du uns beauftragst, bekommst du solchen 3D-Visualisierungen.

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Was passiert beim Auszug?

Beim Auszug baust du die Hochebene ab – oder lässt sie abbauen. Wir übernehmen den Rückbau gerne für dich. Der Rückbau dauert in der Regel wenige Stunden. Danach werden die Dübellöcher verspachtelt und überstrichen. Die Wohnung sieht danach aus wie vorher.

In manchen Fällen übernimmt der Nachmieter die Hochebene. Das kommt häufiger vor als man denkt, besonders in Städten mit hohen Mieten und wenig Wohnraum. Die Ebene kann dann als Einrichtungsgegenstand mitverkauft werden. Da die Konstruktion aber auf den Raum maßgefertigt ist, funktioniert das nur, wenn der Nachmieter denselben Raum auf dieselbe Weise nutzen möchte.

Worauf sollte ich bei der Planung achten?

Damit der Einbau in einer Mietwohnung reibungslos läuft, gibt es ein paar Punkte, die du im Vorfeld klären solltest:

Deckenhöhe prüfen. Ab ca. 2,70 m ist eine Hochebene möglich. Ideal sind Altbauwohnungen mit 3,00 m und mehr. Je höher die Decke, desto komfortabler wird die Nutzung – sowohl oben auf der Ebene als auch darunter.

Wandbeschaffenheit kennen. Massive Wände (Ziegel, Beton) sind ideal für die Befestigung. Trockenbauwände (Rigips) erfordern eine andere Befestigungstechnik oder zusätzliche Stützpfosten. Im Altbau sind die Wände meist massiv – ein Vorteil.

Boden schützen. Bei der Montage kann der Boden mit Malerfolie oder Karton geschützt werden. Stützpfosten – falls nötig – bekommen Filzgleiter oder Gummifüße, um keine Druckstellen im Parkett zu hinterlassen.

Vermieters Einverständnis einholen. Wie oben beschrieben: Ein kurzes Gespräch und eine schriftliche Vereinbarung reichen in der Regel aus.

Warum professioneller Einbau statt Eigenbau?

Im Internet finden sich viele DIY-Anleitungen für Hochebenen. Manche davon sind brauchbar, viele sind riskant. Gerade in einer Mietwohnung spricht einiges für den professionellen Einbau:

Sicherheit. Eine Hochebene muss die Last von Erwachsenen tragen – auch wenn darauf gesprungen wird oder mehrere Personen gleichzeitig oben sind. Die Dimensionierung der Balken, die Befestigung an der Wand und die Geländerhöhe müssen stimmen. Ein Fehler kann ernste Folgen haben.

Rückbaufähigkeit. Ein Profi plant den Einbau so, dass der Rückbau einfach ist und keine bleibenden Schäden hinterlässt. Das ist beim Eigenbau nicht selbstverständlich.

Vermieters Vertrauen. Ein Vermieter stimmt einem professionellen Einbau deutlich eher zu als einem DIY-Projekt. Eine Rechnung vom Fachbetrieb ist eine Sicherheit für beide Seiten.

Zeitersparnis. Eine professionell gebaute Hochebene steht in 3 Tage. Ein DIY-Projekt dauert oft Wochen – wenn es überhaupt fertig wird.

Was kostet eine Hochebene in der Mietwohnung?

Eine maßgefertigte Hochebene beginnt bei ca. 490 € pro Quadratmeter, inklusive Konstruktion, Verankerung und Raumanpassung. Treppen, Geländer und Sonderwünsche kommen je nach Ausführung dazu.

Eine typische Schlafebene von 4–6 m² liegt damit zwischen ca. 2.500 und 3.500 €. Zum Vergleich: Ein Umzug in eine Wohnung mit einem zusätzlichen Zimmer kostet in Karlsruhe schnell 1.000 bis 2.000€ und zusätzlich 200–400 € mehr Miete pro Monat – auf Dauer also ein Vielfaches.

Mehr Details zu den Kosten findest du auf meiner Seite Preise.